¿Cuánto cuesta una casa en Cholula (San Andrés y San Pedro)?

Una casa en Cholula cuesta entre $3.1 y $6.9 millones en nuestro catálogo de octubre de 2026, y la mediana ronda los $3.8 millones tanto en San Andrés como en San Pedro. Las referencias de mercado de nuestras guías son parecidas: de $3.15 a $5 millones en San Andrés y de $2.4 a $6.5 millones en San Pedro para casas de fraccionamiento o privada. Son precios de lista, no de cierre.

Actualizado: octubre de 2026. Cholula son dos municipios, San Andrés y San Pedro, y la diferencia de precio entre uno y otro es menor de lo que muchos esperan. Lo que sí cambia es el tipo de casa, el entorno y los gastos de compra.

¿Cuánto cuesta una casa en San Andrés y en San Pedro Cholula?

Esto es lo que hay en el catálogo de Nockin al 22 de octubre de 2026:

	San Andrés Cholula	San Pedro Cholula
Casas en catálogo	7	8
Rango	$3.15 M a $6.86 M	$3.12 M a $6.6 M
Mediana	$3.88 M	$3.8 M
Mediana por m² construido	$19,822	$18,901
Construcción mediana	213 m²	238 m²
Recámaras típicas	3	3
En preventa	0	2

Ambas muestras son chicas (7 y 8 casas), así que úsalas como orientación y no como estudio de mercado. Por eso las contrastamos con las referencias de las guías de zona:

Referencia de mercado (guía)	San Andrés	San Pedro
Casa típica	$3.15 M a $5 M (3 a 4 recámaras, 164 a 243 m²)	$2.4 M a $6.5 M en privadas
Residencias	Desde $6.8 M en Morillotla	$8 M a $15 M o más en La Carcaña, Zerezotla y Quetzalcóatl
Precio por m² (casas)	$18,000 a $22,000	$15,000 a $26,000

La conclusión útil: con $3.5 a $4 millones compras una casa de 3 recámaras y 170 a 240 m² en cualquiera de los dos municipios. Para pasar de $5 millones ya hablas de residencias o de zonas como Morillotla.

¿Qué casas encuentras en San Andrés Cholula?

El ejemplo más claro es el fraccionamiento Tirzotla, con casas de 3 niveles de $3.35 a $3.88 millones y de 169 a 213 m². Más arriba en precio están una casa en Solare Residencial de $4.98 millones y una en Morillotla (Aureal) de $6.86 millones con 314 m².

Lo bueno: la UDLAP queda a 3 a 8 minutos, Angelópolis a 10 a 15 y VW a 15 a 20 minutos. Lo que conviene saber: la Radial y el Camino Real se saturan en hora pico, hay ruido de fiestas patronales y el crecimiento rápido hace que agua, banquetas y estacionamiento cambien mucho de una colonia a otra. Lee la guía de San Andrés Cholula o mira las casas disponibles en San Andrés.

¿Qué casas encuentras en San Pedro Cholula?

Aquí domina la privada con caseta. Algunos ejemplos de anuncios de referencia: casas nuevas de 3 recámaras en Magenta Residencial (Santa Bárbara Almoloya) de $2.95 a $3.35 millones con 225 a 230 m²; Residencial Altana de $3.4 a $3.65 millones; Distrito Bellano (Zerezotla) de $3.85 a $3.95 millones con 189 m²; y casas de 244 m² junto al Club de Golf La Huerta en $3.97 millones.

Lo bueno: desde Momoxpan, VW queda a 10 a 15 minutos y el aeropuerto a 20 a 30. Lo que conviene saber: muchas privadas cobran mantenimiento aparte, de unos $500 a $2,500 al mes según los anuncios, y en las juntas auxiliares hay pocas banquetas. Revisa la guía de San Pedro Cholula y las casas en venta en San Pedro.

¿Y los departamentos?

Si una casa te queda fuera del presupuesto, los departamentos bajan el precio de entrada:

Departamentos en catálogo	San Andrés	San Pedro
Cantidad	7 (4 en preventa)	2 (1 en preventa)
Rango	$1.95 M a $3.88 M	$1.9 M a $2.26 M
Mediana	$2.47 M	$2.08 M
Construcción mediana	88 m²	80 m²

En San Pedro la muestra es de solo 2 departamentos, así que apóyate mejor en la referencia de la guía: de $1.8 a $3.8 millones para 2 a 3 recámaras de 80 a 130 m². En San Andrés, un departamento en preventa llega a $3.44 millones con 88 m², cerca de $39,000 por m², y no representa lo típico.

¿Qué ingreso necesitas para comprar en Cholula?

Con la lógica de nuestra calculadora (crédito bancario a 20 años, tasa de referencia de 10.95%, 10% de enganche y mensualidad de hasta 45% del ingreso bruto):

Propiedad (precio de referencia)	Enganche 10%	Mensualidad aprox.	Ingreso bruto aprox.
Departamento San Andrés, $2.47 M	$247,000	$22,900	$51,000
Casa San Pedro, $3.8 M	$380,000	$35,200	$78,000
Casa San Andrés, $3.88 M	$387,500	$35,900	$80,000
Casa Morillotla, $6.86 M	$686,000	$63,500	$141,000

Suma gastos de compra de alrededor de 5% (el rango real va de 4% a 7%). El crédito Infonavit tradicional llega a un tope de unos $2.94 millones, así que alcanza para departamentos pero no para la casa mediana; para ella, la vía normal es crédito bancario o Cofinavit.

¿Qué cambia entre municipios además del precio?

El impuesto de traslado. En San Andrés Cholula la Ley de Ingresos 2026 marca 2% de ISAI (ahí se llama ISABI): si la base fuera el precio, una casa de $3.88 millones pagaría unos $77,600. En San Pedro Cholula no verificamos la tasa 2026, así que pídele el cálculo a tu notaría antes de apartar. Hay más detalle en gastos de escrituración en Puebla.

También cambia el ambiente: San Andrés es más universitario y de fraccionamientos; San Pedro tiene el zócalo, los barrios tradicionales y Momoxpan, más cerca de VW. Si dudas además de Cuautlancingo, compara en Cholula o Cuautlancingo: dónde conviene comprar casa.

¿Qué preguntar antes de apartar una casa en Cholula?

• El recibo de mantenimiento y el reglamento de la privada.
• Quién da el agua y si hay cisterna.
• Cómo es el trayecto en hora pico: pruébalo un martes a las 8:00 en la Recta a Cholula, el Camino Real o Forjadores.
• A qué municipio pertenece la casa según el predial, porque define el ISAI.
• Si es preventa, fecha de entrega, avance de obra y qué incluye el precio.

Si todavía no sabes si Cholula es tu zona, el test de zona te ayuda a ordenar prioridades.

Escríbele a Iri con tu presupuesto y te ayuda a ver qué casas de Cholula entran en él, sin costo para ti como comprador. Si prefieres empezar solo, la calculadora te dice en un minuto cuánto te alcanza.