Gastos de escrituración en Puebla 2026: cuánto pagas de ISAI, notario y registro
Cuánto cuesta escriturar en Puebla en 2026: ISAI por municipio, notario, registro y avalúo, con ejemplos para casas de $1.5 y $3.2 millones.
Actualizado en octubre de 2026 · 6 min de lectura · Por el equipo de Vivir en Puebla
Escriturar una casa en Puebla cuesta, como referencia, entre 4% y 7% de su valor, según el rango que manejan instituciones como BBVA. En el municipio de Puebla, con las tasas de 2026, una casa de $1.5 millones ronda 4.3% (unos $64,000) y una de $3.2 millones sube a cerca de 5.2% por un salto de tasa que te explicamos abajo. Esa cantidad se paga en efectivo, además del enganche, así que conviene planearla desde el primer día.
Cuánto cuesta escriturar: resumen por precio
Estas son nuestras estimaciones para una casa en el municipio de Puebla. Suman el impuesto sobre adquisición (ISAI), los honorarios del notario con IVA y una partida para registro, avalúo y certificados:
| Valor de la casa | ISAI | Notario (con IVA) | Registro, avalúo y certificados* | Total estimado |
|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 | $27,000 | ~$20,300 | ~$16,500 | ~$63,800 (4.3%) |
| $2,000,000 | $36,000 | ~$24,900 | ~$22,000 | ~$82,900 (4.1%) |
| $3,000,000 | $54,000 | ~$35,000 | ~$33,000 | ~$122,000 (4.1%) |
| $3,200,000 | $96,000 | ~$36,600 | ~$35,200 | ~$167,800 (5.2%) |
*Usamos 1.1% del valor como estimación conservadora para registro, avalúo y certificados. Es una referencia de mercado, no una cotización: el costo real depende del valuador y de la notaría.
Son cifras de referencia para presupuestar. Antes de firmar, pide una cotización por escrito al notario y al valuador.
ISAI en el municipio de Puebla 2026: 0%, 1.8% y 3%
El ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) lo cobra el municipio donde está la casa. De acuerdo con la Ley de Ingresos 2026 del Municipio de Puebla, se aplica una sola tasa sobre todo el valor, según el tramo:
- Hasta $500,000: 0%.
- De $500,000 a $3,000,000: 1.8%.
- Más de $3,000,000: 3%.
Dos consecuencias prácticas. Primero, una casa de $1.5 millones paga $27,000 y una de $3 millones paga $54,000. Segundo, existe un "escalón": una casa de $3,000,001 pagaría alrededor de $90,000 de ISAI, y una de $3.2 millones, $96,000. Por eso, si estás cerca de ese límite, vale la pena preguntar con calma cuál es el valor sobre el que se calcula el impuesto (puede tomarse el más alto entre precio, valor catastral y avalúo) y confirmarlo con el notario.
La misma ley prevé exenciones para vivienda de interés social o popular de hasta $922,969 cuando quien compra no tiene otros predios, y para vivienda remodelada en el centro histórico hasta ese mismo valor. Si tu casa es de ese rango, pregunta si aplica.
Nota: los tramos vienen de la Ley de Ingresos 2026 tal como los reporta la prensa local; antes de firmar, pide a tu notario que confirme la tasa que te aplica según el artículo 6. Un dato tranquilizador: el anteproyecto de la Ley de Ingresos 2027 no contempla nuevos impuestos ni aumentos de las tasas vigentes, aunque aún está en proceso de aprobación.
ISAI en San Andrés Cholula (2%) y por qué cambia según el municipio
Cada municipio fija su tasa. La Ley de Ingresos 2026 de San Andrés Cholula establece un 2% sobre la base gravable que marca su Código Fiscal y Hacendario, y un 0% para vivienda adquirida mediante convenios autorizados por el Ejecutivo estatal con valor de hasta $841,126. Allá el impuesto se llama ISABI, pero es el mismo concepto.
Ejemplo: en una casa de $3.2 millones de San Andrés Cholula, el 2% serían $64,000 si la base fuera el precio, menos que los $96,000 del municipio de Puebla. Ojo: la base gravable puede ser distinta al precio de compra, así que es un cálculo orientativo.
De Cuautlancingo y San Pedro Cholula no tenemos verificada la tasa 2026, así que no vamos a darte un porcentaje que pueda estar mal. Si tu casa está ahí, pídele al notario el cálculo exacto; puedes ver el panorama de cada zona en nuestras guías de Cuautlancingo y San Andrés Cholula.
Honorarios del notario: cómo se calculan
En Puebla, el arancel notarial está fijado por un acuerdo del Ejecutivo publicado en el Periódico Oficial el 1 de julio de 2022. Funciona por rangos en UMA: cada rango tiene una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente. Con la UMA 2026 de $117.31, el tope aproximado es:
- Casa de $1 millón: ~$13,700 más IVA.
- Casa de $1.5 millones: ~$17,500 más IVA.
- Casa de $3 millones: ~$30,200 más IVA.
Son topes, así que la notaría puede cobrar menos. Además, el arancel contempla recargos de hasta 50% por servicios fuera de horario o en días de descanso obligatorio, y las liquidaciones fiscales se cobran aparte. Pregunta qué incluye la cotización.
Registro Público, avalúo y certificados
- Registro Público: una cuota fija que, según estimaciones de 2026, ronda $4,975 por acto e inmueble.
- Avalúo: lo hace un valuador autorizado y suele costar unos pocos miles de pesos. Si usas crédito, el banco o Infonavit lo requieren.
- Certificados: libertad de gravamen y no adeudo, entre otros, para comprobar que la casa no tiene deudas.
Si el crédito es bancario, súmale la posible comisión por apertura y los seguros. En nuestra calculadora ya los incluimos dentro de un 5% de gastos.
Quién paga qué
| Concepto | Quién lo paga normalmente |
|---|---|
| ISAI | Comprador |
| Honorarios del notario | Comprador (se acuerda en la oferta) |
| Registro Público, avalúo y certificados | Comprador |
| ISR por la venta | Vendedor |
| Cancelación de hipoteca anterior | Vendedor |
Como comprador con nosotros no pagas comisión. Todo lo anterior son costos de gobierno y de servicios profesionales, no de la inmobiliaria. En la oferta de compra conviene dejar por escrito quién paga qué, sobre todo los honorarios del notario, para que no haya sorpresas el día de la firma.
Cuándo se paga cada cosa
No todo se paga el día de la firma. Normalmente el avalúo se paga al solicitarlo, semanas antes. El notario suele pedirte un anticipo para integrar el expediente, y el resto (ISAI, honorarios y registro) se liquida al firmar la escritura. Por eso conviene tener el efectivo disponible desde que apartas la casa y no dejarlo para el último momento.
Ejemplo completo con dos casas
Casa de $1.5 millones en el municipio de Puebla. ISAI: $27,000. Notario con IVA: ~$20,300. Registro, avalúo y certificados: ~$16,500. Total: ~$63,800. Si pagas 10% de enganche ($150,000), necesitas cerca de $214,000 en efectivo.
Casa de $3.2 millones en el municipio de Puebla. ISAI: $96,000. Notario con IVA: ~$36,600. Registro, avalúo y certificados: ~$35,200. Total: ~$167,800. Con 10% de enganche ($320,000), son unos $488,000 en efectivo.
La segunda casa cuesta 2.1 veces más que la primera, pero sus gastos son 2.6 veces mayores. Ese "escalón" de los $3 millones es el motivo por el que conviene revisar la lista de casas de menos de 3 millones y la de casas de menos de 2 millones.
Casas de menos de 3 millones en Puebla
Ver 11
Cómo presupuestarlo con tu crédito
- Infonavit: los gastos de titulación en algunos casos se pueden financiar o descontar del crédito. Confírmalo en tu caso. Mira cómo funciona en casas con Infonavit y en nuestra guía de cuánto presta Infonavit.
- Banco: normalmente piden enganche mínimo de 10% y los gastos se pagan aparte. Piensa en reunir de 15% a 17% del valor en efectivo. Revisa casas con crédito bancario.
- Cofinavit: puedes usar tu subcuenta de vivienda para el enganche, pero los gastos siguen siendo tuyos.
Un consejo: aparta los gastos en una cuenta aparte desde que empiezas a buscar, así no se mezclan con el enganche. Si quieres que revisemos tus números, habla con un asesor hipotecario sin costo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Puebla?
Como referencia, entre 4% y 7% del valor de la casa. En el municipio de Puebla, con nuestras estimaciones, una casa de $1.5 millones ronda 4.3% (unos $64,000) y una de $3.2 millones ronda 5.2%.
¿Cuánto es el ISAI en el municipio de Puebla en 2026?
Según la Ley de Ingresos 2026 del municipio, 1.8% para valores de $500,000 a $3 millones y 3% si pasa de $3 millones. Se aplica una sola tasa sobre todo el valor. Confirma el cálculo con tu notario.
¿Quién paga la escrituración, el comprador o el vendedor?
El comprador paga normalmente el ISAI, los honorarios del notario, el registro y el avalúo. El vendedor suele cubrir el ISR (impuesto por la ganancia de su venta) y, si aplica, cancelar su hipoteca anterior.
¿Los gastos de escrituración se pueden meter al crédito?
Depende del esquema. Con Infonavit hay casos en que los gastos de titulación se incluyen o se descuentan, y con banco normalmente se pagan aparte. Pregúntalo antes de firmar.
¿El ISAI es igual en todos los municipios de Puebla?
No. Cada municipio fija su tasa en su Ley de Ingresos. En San Andrés Cholula, por ejemplo, la de 2026 es de 2%, mientras que el municipio de Puebla usa tramos de 0%, 1.8% y 3%.