Qué revisar antes de comprar una casa en Puebla: checklist

Antes de dar un apartado por una casa en Puebla, revisa cinco cosas: que el vendedor sea el dueño (escritura inscrita), que la casa esté libre de gravámenes, que el predial y el agua estén al corriente, que no haya adeudo de cuotas de mantenimiento y que la casa esté en buen estado físico. Con eso evitas la mayoría de los problemas que cuestan tiempo y dinero.

Este artículo es una guía informativa y no sustituye a un notario ni a un abogado; ellos son quienes confirman cada documento. Lo que sí hacemos aquí es darte una lista clara de qué pedir y por qué.

Antes de apartar: documentos del vendedor y de la propiedad

Pide estos documentos antes de entregar dinero. Puedes imprimir la tabla o guardarla en el celular:

☐	Qué pedir	Para qué sirve
☐	Identificación oficial del vendedor	Confirma que quien vende es quien firma
☐	Escritura pública inscrita en el Registro Público	Demuestra quién es el dueño
☐	Certificado de libertad de gravamen	Dice si hay hipotecas, embargos u otras cargas
☐	Boleta predial al corriente	El traslado de dominio lo exige
☐	Comprobante de agua sin adeudo	Evita que heredes deudas
☐	Constancia de no adeudo de cuotas (privada o condominio)	Confirma que el mantenimiento está pagado
☐	Avalúo catastral	Se necesita para el traslado de dominio
☐	Estado civil y régimen matrimonial del vendedor	Define quién tiene que firmar

Escrituras, libertad de gravamen y Registro Público

La escritura es el documento que prueba que el vendedor es dueño. Revisa que:

• el nombre del vendedor coincida con su identificación,
• los datos del inmueble (superficie, colindancias, domicilio) coincidan con lo que ves,
• esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad,
• y que el vendedor no sea apenas "heredero" o "promitente comprador" sin escritura a su nombre.

El certificado de libertad de gravamen muestra si la casa tiene una hipoteca o un embargo. Si el vendedor aún debe su crédito, no es imposible comprarle, pero la hipoteca tiene que liquidarse y cancelarse en el acto de escrituración, y lo coordina el notario. Si la casa es de Infonavit o tiene una hipoteca bancaria, pregunta cómo se liquidará.

Cuando hay reserva de dominio o se trata de una sucesión, la operación necesita más cuidado y casi siempre una revisión legal adicional. Es mejor enterarte antes de apartar.

Predial, agua y cuotas de mantenimiento al corriente

Estos tres adeudos son los que más sorprenden:

• Predial: en San Andrés Cholula, por ejemplo, la Ley de Ingresos 2026 pide predial al corriente y avalúo catastral para el traslado de dominio (artículo 3). Otros municipios tienen requisitos similares; confírmalos en tu notaría.
• Agua: pide el último recibo pagado y, si es posible, la constancia de no adeudo. En privadas, pregunta cómo funciona el servicio (cisterna, pozo o red municipal) y quién lo administra.
• Cuotas de mantenimiento: en muchas privadas se cobran mensualmente. En San Pedro Cholula, por ejemplo, hemos visto anuncios con cuotas de $500 a $2,500 al mes. Pregunta cuánto es, qué incluye y si hay cuotas extraordinarias en puerta.

Avalúo y valor catastral: por qué importan para el ISAI

El avalúo lo piden Infonavit y los bancos para decidir cuánto te prestan, y el valor catastral se usa para calcular impuestos. La base con la que se cobra el ISAI (el impuesto de adquisición) puede no ser igual al precio de compra, así que el monto final lo calcula el notario.

Para tener una idea, mira cómo funciona en dos municipios:

Municipio	Tasa de ISAI 2026	Ejemplo
Puebla (capital)	1.8% de $500,000 a $3 millones; 3% sobre $3 millones (tasa única sobre todo el valor)	$1.5 millones: $27,000. $3 millones: $54,000
San Andrés Cholula	2% sobre la base gravable	Si la base fuera $3 millones: $60,000

Estas tasas vienen de las Leyes de Ingresos 2026 de cada municipio; la de Puebla capital nos llega confirmada por prensa y conviene que la notaría la verifique, y para Cuautlancingo y San Pedro Cholula no tenemos aún la tasa 2026 verificada. Si tu casa queda justo cerca de un límite (como $3 millones), pregunta cómo se aplica.

Los gastos de escrituración suman en conjunto entre 4% y 7% del valor (BBVA México y Expansión, 2026). La calculadora usa 5% como referencia. El detalle lo tienes en nuestro artículo de gastos de escrituración en Puebla.

Cuánto puede cobrar el notario

El arancel notarial de Puebla (Periódico Oficial, 1 de julio de 2022) se calcula por rangos de UMA. Con la UMA 2026 de $117.31, el tope aproximado de honorarios es:

Valor de la casa	Honorarios máximos aprox. (más IVA)
$1,000,000	$13,700
$1,500,000	$17,500
$3,000,000	$30,200

Es un tope, no una tarifa fija: la notaría puede cobrar menos. Pide la cotización por escrito y que incluya impuestos, derechos y avalúo.

Revisión física: estructura, humedad e instalaciones

Los papeles pueden estar perfectos y la casa tener problemas. Haz al menos una visita con calma y, si puedes, otra en día de lluvia:

• Estructura: grietas en muros y techos, sobre todo si son diagonales o se abren hacia arriba.
• Humedad: manchas, olor a encierro, pintura inflada en esquinas y baños.
• Instalación eléctrica: abre el centro de carga y prueba apagadores y contactos.
• Instalación hidráulica: abre las llaves al mismo tiempo, revisa presión, fugas y el estado de la cisterna y el tinaco.
• Gas y drenaje: pregunta cuándo se revisaron por última vez.
• Ventanas, puertas y azotea: cierres, sellos e impermeabilización.
• Entorno: ruido, tráfico y vecinos a distintas horas.

Si algo te preocupa, un perito o ingeniero puede revisar la casa antes de que firmes.

Quién firma y cómo se paga el apartado

• Quién firma: si el vendedor está casado, normalmente deben firmar ambos cónyuges o contar con un poder que lo permita. Si hay copropietarios o herederos, firman todos. El notario lo verifica.
• El apartado: debe quedar por escrito, con el monto, el nombre de quien lo recibe, el inmueble y las condiciones de devolución o pérdida. Evita pagar en efectivo sin recibo.
• Dónde se paga: si puedes, deposita a una cuenta a nombre del propietario o de quien esté facultado, y guarda el comprobante.
• Cuándo se escritura: pide que se indique una fecha aproximada y qué pasa si alguna de las partes no cumple.

Errores frecuentes que cuestan dinero

1. Apartar sin ver la escritura ni el certificado de libertad de gravamen.
2. Asumir que "el predial está pagado" sin pedir el comprobante.
3. Olvidar los gastos de escrituración y quedarte sin dinero para ellos.
4. No preguntar por cuotas de mantenimiento ni por adeudos de la privada.
5. Comprometerte con crédito sin precalificar primero.
6. Firmar sin que un notario haya revisado el contrato.
7. Dejarte llevar por la prisa del vendedor.

Si vas a comprar con Infonavit, te conviene leer cómo comprar casa con Infonavit en Puebla para que tus tiempos coincidan con los del trámite.

Checklist final para imprimir

☐	Antes de apartar
☐	Vi la escritura inscrita y el nombre coincide con el del vendedor
☐	Tengo el certificado de libertad de gravamen vigente
☐	Predial y agua están al corriente, con comprobante
☐	Tengo constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento
☐	Sé quién debe firmar y está presente
☐	Visité la casa más de una vez y revisé estructura, humedad e instalaciones
☐	Tengo una cotización por escrito de notario, impuestos y avalúo
☐	Precalifiqué mi crédito y sé cuánto me alcanza
☐	El apartado está por escrito, con condiciones claras

Si quieres que alguien te acompañe en el proceso, te conectamos con un asesor hipotecario sin costo, y como comprador no pagas comisión por nuestra asesoría. También puedes explorar casas con Infonavit y casas con crédito bancario, o revisar el catálogo completo y la guía para vivir en Puebla.