¿Cómo funciona el apartado de una casa y si te lo devuelven?

El apartado es el dinero que entregas para sacar la casa del mercado mientras tramitas tu crédito o juntas el enganche, y normalmente se abona al precio. Si te lo devuelven o no depende de lo que quede escrito en el recibo o contrato: no hay un monto ni una regla de devolución universal entre particulares. Con una desarrolladora, la NOM-247-SE-2021 exige que te den comprobante y que te expliquen antes cómo reclamar la devolución. Actualizado: octubre de 2026.

La regla de oro: no entregues dinero sin un papel que diga cuánto es, para qué es, hasta cuándo vale y en qué casos se devuelve. Aquí te explicamos cómo hacerlo en preventa y en reventa.

Qué es el apartado (y qué no es)

Es un pago inicial, antes de la escrituración, que sirve para que el vendedor te reserve la casa y deje de ofrecerla. Se parece a un enganche anticipado, pero no es el mismo concepto:

	Apartado	Enganche
Cuándo se paga	Al reservar la casa	Cuando se firma o conforme al esquema de pago
Para qué sirve	Reservar la casa por un tiempo	Completar la parte del precio que el crédito no cubre
Se abona al precio	Normalmente sí	Sí
Qué lo define	Recibo o contrato de apartado	Contrato, promesa o escritura

Un apartado no te hace dueño ni te garantiza la casa: te da un derecho acotado, el que diga tu papel. El dinero para gastos e impuestos va aparte; lo detallamos en cuánto dinero necesitas para comprar casa en Puebla.

¿Cuánto se paga de apartado?

No encontramos un monto oficial ni un porcentaje que la ley fije para el apartado, así que no vamos a inventarte uno "típico": se negocia entre comprador y vendedor, y en desarrollos nuevos lo define el esquema de ventas. Para que lo dimensiones con un ejemplo, no con una regla: si en una casa de $3 millones pactaras un apartado equivalente a 1% del precio, serían $30,000; con 2%, $60,000. Lo importante es que:

• quede claro si se abona al precio,
• no sea una cantidad que comprometa tu fondo de emergencia,
• y entiendas cuánto pierdes si te echas para atrás.

¿Te lo devuelven? Depende de cómo quede escrito

Estas son las tres variantes que verás, de más a menos favorable para ti:

Esquema	Qué significa	Qué te conviene
Reembolsable	Se devuelve completo si pides la devolución dentro del plazo pactado	Confirma plazo y medio de devolución
Parcialmente reembolsable	Se te devuelve descontando gastos o una penalización	Pide que la penalización esté por escrito y sea razonable
No reembolsable	Lo pierdes si no concretas la compra	Solo acéptalo si estás completamente seguro de la casa, los papeles y tu crédito

Cuatro situaciones que conviene prever por escrito:

1. Te niegan el crédito. Pide que diga que el apartado se devuelve (o se aplica a otra opción) si el crédito no se aprueba por causas ajenas a ti, y en qué plazo.
2. Los papeles del vendedor no cuadran. Si la escritura, el gravamen o el predial tienen problemas, debes poder retirarte sin perder el apartado.
3. El avalúo sale muy bajo. Si el crédito queda corto, ¿puedes retirarte o renegociar? Más en cuánto tarda comprar una casa con crédito.
4. El vendedor no cumple o vende a alguien más. Pregunta qué pasa y que las consecuencias sean parecidas para ambas partes.

Con una desarrolladora: lo que dice la norma

Si compras a un fraccionador, constructor o promotor que vende vivienda de forma habitual, aplica la NOM-247-SE-2021 (Diario Oficial de la Federación, 22 de marzo de 2022; en vigor desde el 18 de septiembre de 2022, según la Secretaría de Economía). Según el texto de la norma, el proveedor debe:

• Darte un comprobante del anticipo que le entregues (numeral 4.4).
• Informarte, antes de que lo entregues, que se abonará al pago del inmueble, qué derechos y obligaciones genera para ambas partes y cómo, en qué plazo y con qué penalizaciones puedes reclamar su devolución.
• Devolverlo por el mismo medio en que lo pagaste, sin penalización si lo solicitas dentro del plazo convenido.
• Usar un contrato de adhesión registrado ante Profeco, disponible para consulta antes de firmar, con su número de registro.
• Incluir en el contrato tu derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma, con devolución en un plazo de 5 a 15 días hábiles desde tu aviso por escrito, y solo con descuento de gastos operativos comprobables si así se pactó.

Cuidado con dos cosas. La norma regula la forma, pero no revisa por ti si el desarrollo tiene licencias, si el terreno está libre de gravamen ni si la fecha de entrega es realista. Y aplica a proveedores; el texto no menciona de forma expresa a un particular que vende su propia casa. En ese caso, tu protección es lo que firmes. Más sobre qué verificar en preventa en Puebla: ¿conviene o mejor una casa lista?.

Preventa vs reventa: cómo cambia el apartado

	Preventa (desarrolladora)	Casa lista (particular o inmobiliaria)
Quién lo recibe	La desarrolladora o su comercializadora	El propietario o quien esté facultado
Documento	Contrato de apartado o promesa; contrato registrado ante Profeco	Recibo o contrato de apartado entre las partes
Protección	Norma oficial sobre información, comprobante y devolución	Lo que quede escrito; revisión del notario
Qué se verifica	Licencias, uso de suelo, terreno, avance de obra, fecha de entrega	Escritura, libertad de gravamen, predial, agua, cuotas
Riesgo típico	Retraso o cambio de proyecto	Papeles incompletos o vendedor con hipoteca

Qué debe decir tu recibo o contrato de apartado

Usa esta lista como mínimo antes de pagar:

• Nombre completo y datos de quien recibe el dinero y de quien paga.
• Quién es el dueño o en qué carácter recibe (apoderado, desarrolladora, etc.).
• Identificación del inmueble: dirección, lote, manzana o número de unidad.
• Precio total acordado y forma de pago.
• Monto del apartado, con número y letra, y la forma de pago.
• Si se abona al precio.
• Vigencia: hasta cuándo la casa queda apartada.
• Fecha límite para firmar la promesa o escriturar.
• Condiciones de devolución: en qué casos, en qué plazo y por qué medio.
• Penalización si te echas para atrás, y qué pasa si el vendedor no cumple.
• Quién paga gastos e impuestos de la escritura. Referencia en gastos de escrituración en Puebla.

Cómo pagarlo con seguridad

• Antes de pagar, revisa los papeles de la casa: escritura inscrita, libertad de gravamen, predial y agua. La lista está en qué revisar antes de comprar una casa en Puebla y en documentos para comprar casa en Puebla.
• Paga por transferencia a una cuenta a nombre del propietario o de la desarrolladora, no en efectivo ni a una cuenta personal de un intermediario, y guarda el comprobante.
• Pide el recibo el mismo día, firmado.
• Evita la prisa. "Hay otro interesado" puede ser cierto, pero no es razón para saltarte la revisión.
• Que un notario revise el contrato de apartado antes de que entregues dinero. Es la mejor protección de esta etapa; pide cotización por la revisión. Este artículo es informativo y no sustituye a un notario o abogado.

Antes de apartar: revisa tus números

Apartar sin saber cuánto te alcanza es el error más caro. Haz primero tu precalificación y tus cuentas: cuánto crédito puedes obtener, cuánto enganche y gastos necesitas y qué mensualidad te cabe. Si quieres que alguien revise contigo el esquema de crédito antes de dar el primer peso, te conectamos con un asesor hipotecario sin costo; como comprador no pagas comisión.

Fuentes: Diario Oficial de la Federación, NOM-247-SE-2021 (22 de marzo de 2022); Secretaría de Economía (vigencia). Información general; consulta a un notario antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de apartado por una casa?

No hay un monto fijo por ley que hayamos podido verificar: se pacta entre las partes. Lo importante no es la cantidad, sino que quede por escrito si se abona al precio, hasta cuándo aparta la casa y cuándo te lo devuelven.

¿Me devuelven el apartado si me niegan el crédito?

Solo si así quedó escrito. Pide que el recibo o contrato diga que el apartado se devuelve si el crédito no es aprobado por causas ajenas a ti, y en qué plazo. Si no está escrito, no lo des por hecho.

¿El apartado se descuenta del precio?

Normalmente sí: forma parte del pago. En el caso de desarrolladoras, la NOM-247-SE-2021 exige informarte antes de recibirlo que se abonará al pago del inmueble, junto con tus derechos y cómo reclamar la devolución.

¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente?

Depende de lo pactado. Por eso conviene que las consecuencias sean parecidas para ambas partes y estén por escrito. Un notario puede revisar esa cláusula antes de que entregues dinero.

¿Puedo apartar sin firmar un contrato?

Puedes, pero te deja sin protección clara. Como mínimo, pide un recibo con datos de quien lo recibe, el inmueble, el monto, las condiciones de devolución y la vigencia. Mejor aún: un contrato de apartado revisado por un notario.