¿Qué pasa si apartas en preventa y la desarrolladora no entrega?
Si la desarrolladora no entrega, qué dice la NOM-247-SE-2021 sobre retraso y devolución, qué hacer paso a paso y cómo reducir el riesgo antes de apartar.
Actualizado en octubre de 2026 · 6 min de lectura · Por el equipo de Vivir en Puebla
Si la desarrolladora no entrega, tu primer escudo es el contrato de preventa registrado ante Profeco: la NOM-247-SE-2021 exige que traiga fecha de entrega y una pena por retraso, y que se te restituya el enganche si el contrato se rescinde por causas del proveedor. Lo que está en riesgo es el dinero que ya pagaste, no tu crédito: en una casa de $1,841,590, un enganche de 10% son unos $184,000. Actualizado: octubre de 2026.
Este artículo cubre solo el riesgo. Si todavía no decides entre preventa y casa terminada, empieza por preventa en Puebla: ¿conviene o mejor una casa lista?. No afirmamos que una desarrolladora en particular vaya a incumplir; esto es lo que conviene saber antes de apartar y qué hacer si el calendario se rompe.
Qué cuenta como "no entregar" y qué te corresponde
La NOM-247-SE-2021 (Diario Oficial de la Federación, 22 de marzo de 2022) aplica a quienes venden vivienda de forma habitual. Esto es lo que dice, resumido, y el primer paso en cada caso:
| Situación | Qué dice la norma | Primer paso |
|---|---|---|
| Retraso en la fecha de entrega | El contrato debe fijar la fecha; el retraso da lugar a pena convencional o a daños y perjuicios, salvo causas justificadas e inimputables al proveedor. La pena debe ser recíproca y equivalente | Pedir por escrito la nueva fecha y la pena que prevé tu contrato |
| Cambio del proyecto (metros, acabados) | Si el proyecto ejecutivo cambia, debes autorizar por escrito seguir con la compra o pedir la devolución del enganche | No firmar la autorización sin comparar con el anexo original |
| Obra detenida | No encontramos en la norma un porcentaje mínimo de avance; manda la fecha de tu contrato | Visitar, fotografiar con fecha y notificar por escrito |
| Rescisión por causa del proveedor | Se restituyen las cantidades pagadas por enganche, y debe informarse cómo reclamar | Notificar la rescisión por escrito y pedir la devolución por el mismo medio de pago |
| Tu crédito no se aprueba | No es causa imputable al proveedor | Revisar antes de apartar qué pasa con tu dinero en ese caso |
La última fila importa: no entregar y que a ti no te aprueben el crédito son problemas distintos, y la protección de la norma no cubre el segundo. Por eso conviene precalificar antes de apartar.
Qué hacer, paso a paso
- Reúne tus papeles: contrato, anexos, recibos, comprobantes de transferencia, publicidad y mensajes. Todo lo que muestre fechas y montos.
- Confirma que tu contrato está registrado. La norma exige que el contrato de adhesión esté registrado ante Profeco, con su número y fecha, y disponible para consulta antes de firmar. Profeco mantiene un Registro Público de Contratos de Adhesión donde puedes buscarlo.
- Documenta el avance de obra. La norma pide que el proveedor exhiba el proyecto ejecutivo completo y la maqueta durante la promoción hasta la entrega. Visita y compara; las fotos con fecha ayudan.
- Notifica por escrito (correo y carta con acuse): pide una fecha cierta de entrega y la pena convencional que tu contrato prevé. Guarda el acuse.
- Presenta tu queja en Profeco. Si el proveedor está en Concilianet, la audiencia de conciliación puede hacerse en línea; si no, acude a la oficina de Profeco más cercana. La Ley Federal de Protección al Consumidor fija por regla general un año de prescripción (artículo 14), así que no dejes pasar el tiempo.
- Consulta a un abogado o notario antes de rescindir o demandar. Este contenido es informativo y no sustituye esa asesoría.
- Cuidado con "convenios" nuevos. La norma prohíbe cláusulas que permitan modificar unilateralmente los términos o que prevean cargos adicionales a los pactados. Si te piden firmar una ampliación de plazo, léela completa.
Dónde está tu dinero: crédito y enganche en etapas
Según Expansión (5 de junio de 2024), con Infonavit no se compra "en preventa" porque el inmueble debe existir y ser habitable al valuarse; lo común es que pagues el enganche en etapas y liquides el saldo con el crédito cuando la vivienda está terminada. Eso significa que, si no entregan, tu crédito aún no se habría usado, pero tus pagos a la desarrolladora sí. Confirma las condiciones con Infonavit o tu banco, porque cambian por institución y desarrollo. En cómo comprar casa con Infonavit en Puebla están los pasos generales del crédito.
Qué hay en preventa en nuestro catálogo
Con datos del 23 de octubre de 2026 (precios de lista), hay 6 casas en preventa de 88 con precio, es decir 7%, y 18 departamentos. El "10% de referencia" es solo un ejemplo del dinero que estaría en juego si ya hubieras pagado ese porcentaje; el esquema real lo define cada desarrollo.
| Zona | Casas en preventa | Precio de lista | 10% de referencia |
|---|---|---|---|
| Cuautlancingo | 1 | $1,841,590 | $184,000 |
| San Pedro Cholula | 2 | $3,850,000 y $4,250,000 | $385,000 y $425,000 |
| Haras Ciudad Ecológica | 1 | $4,700,000 | $470,000 |
| Lomas de Angelópolis III | 1 | $6,900,000 | $690,000 |
| Lomas de Angelópolis II | 1 | $19,500,000 | $1,950,000 |
Esta lista no evalúa a ninguna desarrolladora. Para ver todo lo que hay, entra a preventa en Puebla o a las zonas de Cuautlancingo y San Pedro Cholula.
Casas y departamentos en preventa en Puebla
Ver 28
Cómo reducir el riesgo antes de apartar
- Pide ver el proyecto ejecutivo completo y la maqueta, como exige la norma para preventa.
- Exige que el contrato diga fecha de entrega, pena por retraso y cómo se devuelve tu dinero, y que informe si existe una garantía hipotecaria, fiduciaria o de otro tipo.
- Verifica licencias y permisos, que la norma pide informar, y confirma que quien cobra sea la empresa y no una persona física.
- Liga tus pagos al avance de obra cuando se pueda, y no pagues más etapas si la anterior no se ha cumplido.
- Visita un proyecto ya entregado de la misma desarrolladora y habla con quienes viven ahí.
- Calcula cuánto te alcanza antes de apartar con la calculadora.
La lista completa de verificaciones está en qué revisar antes de comprar una casa en Puebla. Si quieres una segunda opinión sobre una preventa que te interesa, te conectamos con un asesor hipotecario sin costo; como comprador no pagas comisión.
Fuentes: NOM-247-SE-2021 (DOF, 22 de marzo de 2022); Ley Federal de Protección al Consumidor, art. 14 y 24; Profeco (Concilianet y Registro Público de Contratos de Adhesión); Expansión (5 de junio de 2024); inventario de Nockin del 23 de octubre de 2026. No es asesoría legal.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven mi apartado o mi enganche si no entregan?
Depende de tu contrato, pero la NOM-247-SE-2021 fija un piso: el anticipo se devuelve por el mismo medio de pago y sin penalización si lo pides en el plazo convenido, y si el contrato se rescinde por causas imputables al proveedor, se restituye el enganche.
¿Cuánto retraso es normal en una preventa?
No hay un plazo universal. La norma exige que el contrato diga la fecha de entrega y que el retraso dé lugar a una pena convencional o a daños y perjuicios, salvo causas justificadas que no sean imputables al proveedor.
¿Puedo cancelar justo después de firmar?
Según la NOM-247-SE-2021, el contrato de adhesión debe darte derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma, con devolución en un plazo de 5 a 15 días hábiles.
¿Profeco me puede obligar a que me entreguen la casa?
Profeco procura la solución de las diferencias entre consumidores y proveedores, por ejemplo mediante conciliación. No podemos prometer un resultado; si el caso se complica, consulta a un abogado.
¿Qué pasa si le compré a un particular y no a una desarrolladora?
La norma aplica a quienes venden vivienda de forma habitual. Si el vendedor es un particular, tu protección es lo que quede firmado, por lo que conviene revisar el contrato con un notario o abogado antes de pagar.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven mi apartado o mi enganche si no entregan?
Depende de tu contrato, pero la NOM-247-SE-2021 fija un piso: el anticipo se devuelve por el mismo medio de pago y sin penalización si lo pides en el plazo convenido, y si el contrato se rescinde por causas imputables al proveedor, se restituye el enganche.
¿Cuánto retraso es normal en una preventa?
No hay un plazo universal. La norma exige que el contrato diga la fecha de entrega y que el retraso dé lugar a una pena convencional o a daños y perjuicios, salvo causas justificadas que no sean imputables al proveedor.
¿Puedo cancelar justo después de firmar?
Según la NOM-247-SE-2021, el contrato de adhesión debe darte derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma, con devolución en un plazo de 5 a 15 días hábiles.
¿Profeco me puede obligar a que me entreguen la casa?
Profeco procura la solución de las diferencias entre consumidores y proveedores, por ejemplo mediante conciliación. No podemos prometer un resultado; si el caso se complica, consulta a un abogado.
¿Qué pasa si le compré a un particular y no a una desarrolladora?
La norma aplica a quienes venden vivienda de forma habitual. Si el vendedor es un particular, tu protección es lo que quede firmado, por lo que conviene revisar el contrato con un notario o abogado antes de pagar.